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不動産購入に関するQ&A

不動産における買い換え特例ってなんですか?

不動産における買い換え特例ってなんですか?

不動産の購入において利益が出た際に、そこにかかる税金を免除・軽減するといった特例があります。その中でも代表的な特例が不動産の買換え特例です。ここでは、この買換え特例の基本的な情報や利用する条件などを中心に説明していきます。

不動産の買換え特例について

不動産の買換え特例とは税金対策に役立つ特例のことです。不動産を売却した際に発生する税金を将来に繰り延べることができます。正式名称は「特定の居住用財産の買換え特例」です。例えば、1,000万円の不動産が3,000万円で売却できたとします。そこで新たに4,000万円の物件に買い換えて、この物件が将来6,000万円で売れたケースで考えてみましょう。最初に不動産を売った際には、2,000万円の利益となりました。ただし、特例によって税金を繰り延べた場合、この際に税金が発生しません。4,000万円で買った新しい物件が6,000万円で売れたときには2,000万円の利益があります。ここで課税対象になるのは、利益となった2,000万円のみでなく、前に繰り延べた2,000万円に関しても課税の対象となるわけです。つまり、4,000万円が課税対象となります。

不動産の買換え特例を利用するための条件

「誰でもこの特例は利用できるの?」と疑問を持った方がいるかもしれません。実はこの特例を使うにはいくつかの条件があります。売却した不動産の条件と買い換えた不動産の条件という2つの視点で特例の利用条件を見ていきましょう。

売却した不動産の条件

  • 国内にある家屋であること
  • 自分が住んでいる家屋、もしくは住まなくなってから3年以内の家屋
  • 敷地や家屋の所有期間が売却した年の1月1日に10年を超えること
  • 居住期間が通算して10年を超えること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
  • 売却した前年と前々年に3,000万円の特別控除や不動産を売った際の軽減税率の特例、不動産の譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例を使っていないこと
  • 売却価格が1億円以下であること

などがあります。ちなみにすでに家屋を取り壊している場合には3つの条件があります。

  • 家屋を取り壊した年の1月1日に所有期間が10年を超えていること
  • 取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約を締結し、住まなくなってから3年以内に売ること
  • 取り壊してから契約の日までに敷地を貸駐車場などに使用していないこと

買い換える不動産の条件

  • 不動産売却の前年1月1日~売却翌年1月1日までの間に買い換えること
  • 売却した翌年の12月31日までに買い換えた物件に住むこと
  • 土地面積が500平方メートル以下であること
  • 建物の床面積が50平方メートル以上であること
  • 買い換える不動産が耐火建築物の中古住宅の場合には築25年以内であること

上記のような条件があります。

ここまで不動産の買換え特例の基本情報と利用条件ついて説明してきました。ちなみにこの特例は他の特例や住宅ローン控除との併用ができません。状況に応じて他の特例を使うほうがよいケースもありますので慎重に選んでください。

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